Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi uyarınca açılan ihtiyaç tahliye davalarında, Yargıtay’ın son dönemde titiz bir denetim uygulamaya başladığına belirten hukukçular, ev sahibinin kendisi veya yakınları için ‘samimi kullanım ihtiyacı’ iddiasını daha dikkatli inceleniyor.
Dünya'nın haberine görüş bildiren Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Ali Yüksel, Borçlar Kanunu 350. Maddesine göre, ev sahibinin kendisi veya ana babası veya çocukları için konut ya da işyeri ihtiyacı sebebiyle kira sözleşmesini feshedebileceğini belirterek, “Sözleşme bitmeden 15 günlük bir süreden önce ihtar çekilmeli. Sözleşme belirli süreli ise bu sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılabilir. Ayrıca konut veya işyerini yeni satın alan malik de ihtiyacı varsa bu davayı açabilir” dedi.
Artan kiralar sebebiyle ev sahiplerinin, kiracıların tahliyesi için değişik yollar aramasına yol açtığını vurgulayan Yüksel “Konut ya da işyerinin boş olması halinde yüksek kiraya verilebilmesi ciddi bir çekişme ortamı oluşturdu. Borçlar Kanunu’na göre bir kiracı, kirasını aksatmadığı sürece 10 yıl bu sözleşme feshedilememektedir” bilgilerini paylaştı.
Yüksel, “Bu yolların başında; kira tespit davası açarak kiranın yükselmesini sağlamak gelse de bu davanın 3-5 yıl sürmesi ve tespit edilen bedele faiz çalışmaması bu yolun yetersiz görülmesine yol açtı.
Ayrıca kiracının bezdirilmesi için bazı hasarların tamir edileceği, satış için müşteriye gösterileceği bahanesiyle eve emlakçı gönderilmesi gibi yollar da denenmekte… Diğer taraftan kiracıyı çıkarmak için ihtiyaç davası açmak yaygınlaştı. Bunun yanında ihtiyacı ispatlayamayacak olanlar ise kendi çevrelerinden bir akrabası veya güvendiği bir kişiye satış yaparak, onu üzerinden bir dava açarak tahliyeye zorlandı” ifadelerini kullandı.
Yargıtay davaları reddediyor
Yargıtay’ın “İhtiyaç nedeniyle tahliye” davalarında daha sıkı tutum izlediğini belirten Arabulucu Avukat Özge Kandil, “Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi uyarınca açılan ihtiyaç (özellikli) tahliye davalarında, Yargıtay son dönemde daha titiz bir denetim uygulamaya başladı.
Ev sahibinin kendisi veya yakınları için ‘samimi kullanım ihtiyacı’ iddiası, artık çok daha dikkatle inceleniyor. İhtiyacın gerçeğe dayanmaması, tahliye sonrasında konutun kısa sürede daha yüksek bedelle kiraya verilmesi kastı anlaşıldığı durumlarda mahkemeler davaları reddediyor. Bu yaklaşım, kiracılar lehine önemli bir yargısal koruma anlamına geliyor" ifadelerini kullandı.
Artan tahliye talepleri nedeniyle kiracılar, 2-3 yıllık uzun vadeli kira sözleşmelerine yöneliyor. Ev sahipleri de bu uzun vadeli güvence karşılığında sabit gelir elde etmek istiyor. Uyuşmazlık çözümünde, Arabuluculuk ve Yargıtay'ın tahliye davalarındaki ihtiyatlı yaklaşımı kullanılıyor. Ancak kalıcı çözüm için hukuki adımların yanı sıra, konut arzının artırılması ve sosyal konut politikalarının güçlendirilmesi gerekiyor. Hem ev sahipleri hem de kiracılar için en önemli güvence, mevzuatı doğru bilmek ve haklarını bilinçli kullanmaktır. Mağduriyetleri önlemek adına, sözleşme aşamasında veya anlaşmazlık durumunda hukukçudan profesyonel destek alınması şiddetle tavsiye edilmektedir.
Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Ali Yüksel, arabuluculuk sürecinde kiracıların daha yüksek bir kira önermesi halinde tahliyeden vazgeçilmesinin, asıl amacın tahliye olduğunu gösterdiğine işaret ederek “Bu davalar da 3-4 yıl sürse de dava sürerken çoğu kiracı, kirayı yükselterek anlaşmayı teklif etmektedir. Kiraya dair davalar içinde tahliye davaları, yarısından fazlasını oluşturuyor. Ancak enflasyonist baskı ve konut üretiminin az olması kira üzerindeki bu davaların sayısının artacağını gösteriyor” dedi.
Ali Yüksel, “Bu mahkemelerden Sulh Hukuk Mahkemesi işleri 2015’ten 2024 yılına göre yüzde 220 artmış, ancak davaların görülme süreleri de arttığından (istinaf ve temyizdeki süreler hariç) ilk derece mahkeme süreci 90 günden 130 güne çıktığından, mahkemenin elindeki dava sayısı da artmış oluyor” diye konuştu.
