Türkiye’de barınma krizinde Yargıtay’dan kritik karar

Türk Borçlar Ka­nunu’nun 350. maddesi uyarın­ca açılan ihtiyaç tahliye davala­rında, Yargıtay’ın son dönemde titiz bir denetim uygula­maya başladığına belirten hukukçular, ev sahibinin ken­disi veya yakınları için ‘samimi kullanım ihtiyacı’ iddiasını daha dikkatli inceleni­yor.

Dünya'nın haberine görüş bildiren Gayrimenkul Hukuku Ensti­tüsü Başkanı Ali Yüksel, Borç­lar Kanunu 350. Maddesine gö­re, ev sahibinin kendisi veya ana babası veya çocukları için konut ya da işyeri ihti­yacı sebebiyle kira sözleş­mesini feshedebileceğini belirterek, “Sözleşme bit­meden 15 günlük bir süreden önce ihtar çekilmeli. Sözleşme belirli süreli ise bu sürenin bi­timinden itibaren bir ay içinde dava açılabilir. Ayrıca konut ve­ya işyerini yeni satın alan ma­lik de ihtiyacı varsa bu davayı açabilir” dedi.

Artan kiralar sebebiyle ev sahiplerinin, kiracıların tahli­yesi için değişik yollar aramasına yol açtığını vurgulayan Yüksel “Ko­nut ya da işyerinin boş olması halinde yüksek kiraya verilebil­mesi ciddi bir çekişme ortamı oluşturdu. Borçlar Kanunu’na göre bir kiracı, kirasını aksat­madığı sürece 10 yıl bu sözleş­me feshedilememektedir” bilgilerini paylaştı.

Yüksel, “Bu yolların başında; ki­ra tespit davası aça­rak kiranın yükselmesini sağlamak gelse de bu davanın 3-5 yıl sürmesi ve tespit edi­len bedele faiz çalışmaması bu yolun yetersiz görülmesi­ne yol açtı.

Ayrıca kiracının bezdirilmesi için bazı hasar­ların tamir edileceği, satış için müşteriye gösterileceği bahane­siyle eve emlakçı gön­derilmesi gibi yollar da denenmekte… Diğer ta­raftan kiracıyı çıkarmak için ihtiyaç davası açmak yaygınlaştı. Bunun yanın­da ihtiyacı ispatlayamayacak olanlar ise kendi çevrelerinden bir akrabası veya güvendi­ği bir kişiye satış yaparak, onu üzerinden bir da­va açarak tahliyeye zorlandı” ifade­lerini kullandı.

Yargıtay davaları reddediyor

Yargıtay’ın “İhtiyaç nedeniyle tahliye” davalarında daha sıkı tutum izlediğini belirten Arabulucu Avukat Özge Kandil, “Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi uyarınca açılan ihtiyaç (özellikli) tahliye davalarında, Yargıtay son dönemde daha titiz bir denetim uygulamaya başladı.

Ev sahibinin kendisi veya yakınları için ‘samimi kullanım ihtiyacı’ iddiası, artık çok daha dikkatle inceleniyor. İhtiyacın gerçeğe dayanmaması, tahliye sonrasında konutun kısa sürede daha yüksek bedelle kiraya verilmesi kastı anlaşıldığı durumlarda mahkemeler davaları reddediyor. Bu yaklaşım, kiracılar lehine önemli bir yargısal koruma anlamına geliyor" ifadelerini kullandı.

Artan tahliye talepleri nedeniyle kiracılar, 2-3 yıllık uzun vadeli kira sözleşmelerine yöneliyor. Ev sahipleri de bu uzun vadeli güvence karşılığında sabit gelir elde etmek istiyor. Uyuşmazlık çözümünde, Arabuluculuk ve Yargıtay'ın tahliye davalarındaki ihtiyatlı yaklaşımı kullanılıyor. Ancak kalıcı çözüm için hukuki adımların yanı sıra, konut arzının artırılması ve sosyal konut politikalarının güçlendirilmesi gerekiyor. Hem ev sahipleri hem de kiracılar için en önemli güvence, mevzuatı doğru bilmek ve haklarını bilinçli kullanmaktır. Mağduriyetleri önlemek adına, sözleşme aşamasında veya anlaşmazlık durumunda hukukçudan profesyonel destek alınması şiddetle tavsiye edilmektedir.

Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Ali Yüksel, arabuluculuk sürecinde kiracı­ların daha yüksek bir kira öner­mesi halinde tahliyeden vazgeçilmesinin, asıl ama­cın tahliye olduğunu göster­diğine işaret ederek “Bu davalar da 3-4 yıl sür­se de dava sürerken çoğu kiracı, kirayı yükselterek anlaşmayı teklif etmektedir. Kiraya dair da­valar içinde tahliye davala­rı, yarısından faz­lasını oluşturuyor. An­cak enflasyonist baskı ve konut üretiminin az olma­sı kira üzerindeki bu dava­ların sayısının artacağını gösteriyor” dedi.

Ali Yüksel, “Bu mahkemelerden Sulh Hukuk Mahkemesi işleri 2015’ten 2024 yılına göre yüzde 220 artmış, an­cak davaların görülme süreleri de arttığından (istinaf ve tem­yizdeki süreler hariç) ilk derece mahkeme süreci 90 günden 130 güne çıktığından, mahkemenin elindeki dava sayısı da artmış oluyor” diye konuştu.